转眼，无锡楼市已经开启了下半场，在上半年经历高开低走之后，二季度楼市成交持续下滑，究其原因主要受供应显著缩量、前期需求集中释放完毕等因素影响。

进入下半年，7月无锡楼市又是什么样的表现呢？一起来看看无锡7月房地产市场运营数据。

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NO.1 政策一览

【无锡发布共有产权保障房新政】

7月21日，无锡市住建局印发《无锡市市区共有产权保障房管理办法》，办法指出，共有产权保障房销售价格实行政府指导价，并进行动态管理，共有产权保障房产权份额按照购买共有产权保障房的家庭与政府各占50%确定，并在购房合同中予以明确。政府产权份额由市实施机构或者政府指定的其他单位代为持有。

共有产权保障房以中小户型为主，一室户单套建筑面积原则上不超过65平方米，二室户单套建筑面积原则上不超过90平方米。可少量配置建筑面积95平方米左右的三室户，仅向有不同性别子女且子女均大于8周岁的家庭供应。

最新《无锡市市区共有产权保障房管理办法》，自2023年10月1日起施行，有效期至2028年9月30日。

CRIC视点：共有产权保障房相关细则的落地将进一步完善“租购并举”的住房供应体系，提升无锡住房保障水平和供应能力，有效解决中低收入家庭的住房难题，对想安家无锡的人而言，共有产权房相当于市场价5折就能住上新房，极大程度降低了购房门槛，但未来会在一定程度上造成刚需客户迁移，商品住房供求结构或将迎来调整。

【无锡发布商品房预售资金监管办法（征求意见稿）】

7月21日，无锡住建局官方发布“关于公开征求《无锡市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》意见的通知”。主要内容如下：

1、资金监管额度可根据市住房城乡建设局公布的开发企业信用等级给予动态调整，对被评定为诚信企业（A 级）的房地产开发企业，按照降低30%比例核定监管额度；对被评定为诚信较差企业（C 级）的房地产开发企业，按照增加10%比例核定监管额度；对被评定为失信企业（D 级）的房地产开发企业，按照增加30%比例核定监管额度。

2、实施机构根据下列工程形象进度节点逐步降低专用账户内监管资金留存额度：多层建筑完成地上50%形象进度或者高层建筑完成地上30%形象进度的，监管资金留存不得低于监管额度的60%；高层建筑完成地上60%形象进度的，不得低于监管额度的50%；形象进度达到主体结构封顶的，不得低于监管额度的40%；形象进度完成外立面施工的，不低于监管额度的30%；取得建设工程规划核实合格证的，不低于监管额度的20%。通过交付使用竣工验收的，监管资金留存不得低于监管额度的5%。

CRIC视点：意见稿分为九章三十三条，从监管额度、资金收存和拨付、监督管理等多方面做出规定，强化商品房项目预售资金监管，保障资金专用于项目建设，确保预售楼盘如期交付。与过往文件相比，意见稿侧重于对预售资金监管的各个环节做出规范，并无重大政策优化。

NO.2 土地市场

土地供应：7月10日，无锡市自然资源和规划局发布土地挂牌出让公告。本次供地，累计挂牌9幅宅地，土地总出让面积为41.07万方，其中经开区1幅，锡山区1幅，惠山区1幅，滨湖区1幅，梁溪区3幅，新吴区2幅，预计将于8月9日出让。

NO.3 市场供求

商品住宅市场

7月，无锡市区商品住宅市场新增供应5.26万㎡，环比下降78.04%；成交15.40万㎡，环比下降24.87%；成交均价21502元/㎡，环比下降8.21%。

2023年上半年，无锡楼市在经历一季度市场阶段性回暖之后，二季度楼市成交持续下滑，究其原因主要受供应显著缩量、前期需求集中释放完毕等因素影响。

进入7月，无锡楼市供应在经历6月放量后回落，环比下降78.04%，房企推盘积极性不高。

成交方面，无锡楼市成交“四连降”，7月环比下降24.87%，成交进一步下滑，且位居近一年来成交低点，市场表现不佳。

受单个低价项目集中备案影响，7月无锡市区商品住宅成交均价为21502元/㎡，环比下降8.21%。

整体而言，7月无锡楼市在经过6月年中冲刺之后，供需两淡，成交疲软，市场延续探底行情 。

商办市场

7月无锡市区商办市场表现为供求均降，其中供应0.91万㎡，环比下降94.09%；成交7.29万㎡，环比下降33.54%，成交均价11479元/㎡，环比下降27.44%。

商业方面：7月，无 锡市区商业市场新增供应0.91万㎡，环比下降89.29%；成交3.75万㎡，环比下降57.96%；成交均价11603元/㎡，环比下降29.87%。

办公方面：7月，无锡市区办公市场无新增供应；成交3.39万㎡，环比上涨71.40%；成交均价10640元/㎡，环比下降13.35%。

公寓方面：7月，无锡市区公寓市场无新增供应；成交0.15万㎡，环比上涨111.16%；成交均价23636元/㎡，环比上涨16.37%。

整体来看，7月无锡商办市场供应收缩显著，受主力成交项目影响，成交端量价均降。

7月供应全部来自商业市场，其中位于新吴区长江路板块的公元九里单项目供应0.47万㎡；位于经开区大剧院板块的万科尊鹏雲著单项目供应0.15万㎡。

从成交来看，本月锡山区锡东新城板块的红豆东方财富广场单项目成交1.25万㎡。

NO.4 区域供求

分区域来看，7月仅锡山区、惠山区和经开区有供应，其中锡山区供应最多，为1.95万㎡；惠山区次之，为1.74万㎡；主力供应项目为华发中央首府、美的·云开东方、国控绿城桂语和风等；

从成交来看，新吴区和锡山区成交较好，分别占比总成交的24.16%、23.83%，领先优势明显；

价格方面，经开区依然是成交均价最高的区域，为30164元/㎡，本月锡山区、惠山区和新吴区成交均价均低于2万元/㎡。

NO.5 成交结构

从成交结构来看，7月无锡商品住宅主力成交面积段集中在110-130㎡；

其中120-130㎡面积段产品成交最多，成交套数占比18.51%；

其次是110-120㎡面积段产品，成交套数占比18.03%；

从环比来看，7月120-130㎡面积段产品成交套数占比上升明显，环比上升2.41%。

NO.6 商品住宅库存

库存方面 ，7月无锡市区商品住宅库存506万㎡，受供求影响，环比下降1.94%。

从去化周期来看，按照近12个月去化流速，去化周期约19.7个月。

NO.7 房企项目销售榜

7月无锡市区商品住宅项目销售金额排行榜，各区均有项目上榜。

从排行榜TOP10来看，有2个项目成交均价低于2万元/㎡，7个项目成交均价突破2万元/㎡，1个项目成交均价突破3万元/㎡，其中位于滨湖区的中信泰富·玖著成交均价最高，为35546元/㎡。

项目销额榜前三位分别来自新吴区、锡山区和梁溪区，其中龙湖粼云上府项目销额榜第一位，月成交金额破1.59亿元；和居·翠湖新著、保利达江湾城分别位列项目销额榜第二、第三位。

整体而言，7月热销项目以刚需为主，尤其是新吴区、惠山区以及锡山区部分刚需项目积极营销，推出特价房、低首付或折扣优惠，在各种降价促销的前提下叠加项目品牌、产品力优势，多个刚需项目成交向好，比如龙湖粼云上府、建发上院等。

NO.8 板块解读

细分到板块，我们可以看到，7月无锡各板块成交面积排行榜，东北塘板块以成交面积1.18万㎡位列板块面积成交榜第一名，且月成交均价为12298元/㎡。

东北塘板块主力成交项目是和居·翠湖新著，该项目前身为恒泰悦璟府，2022年9月被无锡和居接手，项目迎来焕新。7月，项目全新示范区盛大公开，吸引不少购房者驻足。

此外，惠山新城板块和坊前板块表现不俗，位居板块成交第二、第三位；其中惠山新城板块主力成交项目为建发静学和鸣，坊前板块主力成交项目为龙湖粼云上府。

整体来看，7月板块成交面积榜，刚需板块占比较多。

NO.9 重点营销活动

7月为楼市传统淡季，营销活动举办频率有所下降。

据不完全统计，7月无锡各大项目举办营销活动约53次，活动以策划类活动为主，大多为季节限定小型暖场活动。

新项目方面，和居翠湖新著项目公开实景示范区，凤栖星澜生活美学馆公开，无锡星河湾城市展厅开放。

NO.10 二手房成交

据统计显示，7月无锡市区二手房成交3038套，环比下降13.74%。

2023年，无锡二手房市场自疫情需求释放以来，3月成交达到峰值，4月开始持续下滑，成交出现“四连降”。

7月，无锡二手房成交环比下降13.74%，日均成交98套，市场热度再次走低。

NO.11 总结

整体而言，受供应显著缩量、前期需求集中释放完毕等因素影响，当前行业信心不足，4月之后，无锡楼市未能延续回暖趋势，房企推盘积极性显著回调，成交更是出现“四连降”。

7月下旬以来，随着中央频繁表态，释放利好信号，预计8月，无锡楼市整体新房成交规模有望止跌企稳。届时，无锡市区房企又将有什么样的销售表现呢？让我们拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。