继6月后，贷款市场报价利率（LPR）再度迎来下调，但5年期以上品种不变超乎市场预期。

8月21日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率，1年期LPR从3.55%下调为3.45%，5年期以上LPR仍按兵不动，维持4.2%不变。

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此前的8月15日，三大关键政策利率同日“降息”，货币政策释放出暖意。中期借贷便利（MLF）中标利率、7天期逆回购操作中标利率、常备借贷便利利率（SLF）多个品种分别下调15个基点、10个基点、10个基点。

由于LPR是在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成，在8月15日MLF利率下调15个基点的背景下，市场对8月LPR调降已基本形成共识，但5年期以上LPR按兵不动超乎市场预期。

图片来源：中国货币网

8月LPR调整有两个特点：

一是1年期LPR和5年期LPR降幅均低于一年期MLF；

二是MLF下调后，5年期LPR首次未下调。

在此之前，市场认为，为提振楼市，5年期LPR调整幅度可能在15BP或以上，而此次5年期LPR“按兵不动”。

21世纪经济报道记者了解到，其原因可能有三个：

一是当前银行净息差已低于“预警线”。金融监管总局披露的数据显示，二季度末商业银行净息差为1.74%，相比去年末下降17BP。如果拉长时间看，中国商业银行净息差从2010年后整体呈现下行趋势，由2010年的2.5%降至目前的1.74%左右。

图片来源：全国银行间同业拆借中心

二是当前房贷利率的焦点是存量和新增利差较大。央行数据显示6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.11%，同比下降0.51个百分点，处于历史低位。此外，现阶段存量中仍有相当部分执行超过5%贷款利率，远高于目前新发放按揭利率。

三是去年9月建立首套房贷利率政策动态调整机制。对于楼市“较冷”的地方，地方政府可根据楼市情况维持、下调或取消当地首套个人住房贷款利率下限，该机制可以“既管冷、又管热”。

存量房贷利率啥时候调？

近段时间以来，存量房贷利率调整成为公众最为关心的话题。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这是监管部门首次对存量房贷利率调整作出表态。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这是央行近一个月第二次针对存量房贷利率调整发声。

“新购房群体的利率要明显低于存量房贷利率，因为当前城市首套房贷利率基本都是在LPR的基数上减点，而存量房贷利率基本都是在LPR基础上加点形成，导致新增和存量房贷利差较大，因此在LPR下调后新购房者明显可以享受更低的贷款利率。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对中新经纬表示。

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贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP，首二套房贷利率差达91BP。

不过，最近银行在存量房贷利率调整方面还未有实质性动作。从近期公布的数据来看，提前还贷现象可能还在持续。8月11日，央行公布的最新数据显示，7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，以个人房贷为主的中长期贷款减少672亿元。与此同时，7月份人民币存款减少1.12万亿元，其中住户存款减少了8093亿元。

“存量房贷利率下调有望较快落地。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，下半年降低存量房贷利率势在必行，现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利率利差，其判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。

截至目前，多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后，预计存量房贷利率调整也将迎来好消息。

接下来，随着房地产领域各类其他支持政策与此类信贷政策结合，将发生一定的政策提振效应，房地产市场有望进一步走向稳定。

全文综合自：21世纪经济报道、界面新闻、中新经纬、第一财经等